2004年注冊資產評估師《資產評估》考試大綱

    一、總論

    （一）考試目的

    本部分的考試目的是測試考生對資產評估基礎知識的掌握情況，重點考察考生對資產評估的基本概念、基本假設和原則，以及資產評估與會計、審計的關系、注冊資產評估師職業(yè)法律規(guī)范等基礎知識的掌握程度。

    （二）考試基本要求

    1.掌握資產的概念，基本特征和分類；掌握資產評估的概念、基本要求、分類、特點；熟悉資產評估中價值和價格的區(qū)別；了解資產評估的功能。

    2.掌握資產評估價值割開及其劃分標準，掌握市場價值與市場價值以外的價值（非市場價值）的定義、兩者之間的關系；掌握明確市場價值與市場價值以外的價值（非市場價值）存在的主要價值形式。

    3.熟悉資產評估一般目的與特定目的的內涵和兩者的關系，熟悉資產評估特定目的在資產評估中地位和作用。

    4.掌握交易假設、公開市場假設、持續(xù)使用假設和清算假設的內涵和實質，掌握其使用范圍及約束條件；熟悉資產評估中的獨立性、客觀性和公正性等工作原則；掌握資產評估中的預期收益原則、替代原則、供求原則、貢獻原則、估價日期原則等經濟技術原則及其應用領域。

    5.熟悉資產評估與會計的聯系與區(qū)別，熟悉資產評估與審計的聯系與區(qū)別；了解資產評估在中國的發(fā)展。

    6.熟悉中國注冊資產評估師職業(yè)法律規(guī)范。

    （三）要點說明

    1.資產及其基本特征

    所謂資產，是指經濟主體擁有或控制的，能以貨幣計量的，能夠給經濟主體帶來的經濟利益的經濟資源。資產只有以下基本特征：

    （1）資產必須是經濟主體擁有或者控制的

    （2）資產必須能以貨幣計量

    （3）資產是能夠給經濟主體帶來經濟利益的資源，即可望給經濟主體帶來現金流入的資源。

    2.資產分類

    （1）按資產形態(tài)分類，可以分為有形資產和無形資產。

    （2）按資產是否具有綜合獲利能力分類，可以分為單項資產和整體資產。

    （3）按資產能否獨立存在分類，可以分為可確指的資產和不可確指的資產。

    （4）按資產與生產經營過程的關系分類，可以分為經營性資產和非經營性資產。

    3.資產評估及其基本組成要素

    （1）資產評估。資產評估是專業(yè)機構和人員，按照國家法律法規(guī)和資產評估準則，根據特定目的、遵循評估原則，依照相關程序，選擇適當的價值類型，運用科學方法，對穩(wěn)產價值進行評定和估算的行為。

    （2）資產評估的基本組成要素是由以下內容組成：

    ①評估主體，即從事資產評估的機構和人員，他們是資產評估工作的主導者；

    ②評估客體，即被評估的資產，它是資產評估的具體對象，也稱為評估對象；

    ③評估依據，也就是資產評估工作所遵循的法律、法規(guī)、經濟行為文件、重大合同協(xié)議以及取費標準和其他參考依據；

    ④評估目的，即資產業(yè)務引發(fā)的經濟行為對資產評估結果的要求，或資產評估結果的具體用途。它直接或間接的決定和制約資產評估的條件，以及價值類型的選擇國；

    ⑤評估原則，即資產評估的行為規(guī)范，是調節(jié)評估當事人各方關系、處理評估業(yè)務的行為準則；

    ⑥評估程序，即資產評估工作從開始準備到最后結束的順序；

    ⑦評估價值類型，即圣評估價值的質的規(guī)定，它對資產評估參數的選擇具有約束性；

    ⑧評估方法，即資產評估所運用的特定技術，是分析和判斷資產評估價值的手段和途徑、以上基本要素構成了資產評估活動的有機整體。

    4.資產評估的種類和特點

    （1）資產評估的種類。資產種類的多樣化和資產、業(yè)務的多樣性，以及資產評估委托方及其相關當事人對資產評估內容及其報告需求的多樣性，資產評估也相應出現了多種類型。

    ①從資產評估服務的對象、評估的內容和評估者承擔的責任等方面來看，目前國際上的資產評估主要分為三類，即評估、評估復核和評估咨詢。

    ②從資產評估面臨的條件、資產評估執(zhí)業(yè)過程中遵循資產評估準則的程度及其評估報告披露的要求的角度，資產評估又可分為完全資產評估和限制資產評估。

    ③從資產評估對象的角度，資產評估還可具體劃分為單項資產評估和整體資產評估。

    （2）資產評估的特點。理解和把握資產評估的特點，有利于進一步認識資產評估的實質，對于搞好資產評估工作，提高資產評估質量具有重要意義。一般來說，資產評估具有市場性、公正性、專業(yè)性和咨詢性的特點。

    5.資產評估中的價格與價值

    在資產評估中資產的價格和價值是被如下定義和規(guī)定的：

    在資產評估中，價格一般是指在特定的交易行為中，特定的買方（或）賣方對商品或服務的交換價值的認可，以及提供或支付的貨幣數額。價格是一個歷史數據或事實，是特定的交易行為中特定買方和賣方對商品或服務實際支付或收到的貨幣數額。

    資產評估中的價值中一個交換價值范疇，它反映了可供交易的商品、服務與其買方、賣方之間的貨幣數量關系。資產評估中的價值不是一個歷史數據或事實，它只是專業(yè)人士根據特定的價值在特定時間內對商品、服務價值的估計。

    6.市場價值與市場價值以外的價值（非市場價值）及其劃分標準

    （1）市場價值與市場價值以外的價值（非市場價值）的劃分標準，市場價值與市場價值以外的價值（非市場價值）是以資產評估時所依據的市場條件，以及被評估資產的使用狀態(tài)為標準不劃分的資產評估結果的價值類型。

    （2）市場價值與市場價值以外的價值（非市場價值）定義。資產評估中的市場價值是指資產評估在評估基準日公開市場上最佳使用狀態(tài)下最有可能實現的交換價值的估計值。

    市場價值以外的價值也稱非市場價值或其他價值，它并沒有直接的定義，它是一系列不符合資產市場價值定義條件的所有價值形式的總稱或組合。

    （3）市場價值與市場價值以外的價值（非市場價值）在資產評估中的意義和作用。這種分類方法和概念界定有利于評估人員對其評估結果性質的認識，便于評估人員在撰寫評估報告時更清楚明了地說明其評估結果有確切涵義。

    這種分類方法及概念界定便于評估人員劃定其主體結果的適用范圍的使用范圍。

    7.交易假設

    交易假設是資產評估得以進行的一個最基本的前假設，交易假設是假定所有待評資產已經處在交易過程中，評估師根據待評估資產的交易條件等模擬市場進行估價。

    8.公開市場假設

    公開市場假設是對資產擬進入市場的條件，以及資產在這樣的市場條件下接受何種影響的一種假定說明或限定。公開市場假設的關鍵在于認識和把握公開市場的實質和內涵。就資產評估而言，公開市場是指充分發(fā)達與完善的市場條件下，指一個有自愿的買者和賣者的競爭性市場，在這個市場上，買者和賣者的地位是平等的，彼此都有獲取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易行為都是自愿的、理智的，而非強制或不受限制的條件下進行的。事實上現實中的市場條件未必真能達到上述公開市場完善程度。公開市場假設就是假定那種較為完善的公開市場存在，被評估資產將在這樣一種公開市場中進行交易。當然公開市場假設也是基于市場客觀存在的現實，即資產在市場上可以公開買賣這樣一種客觀事實為基礎的。

    9.持續(xù)使用假設

    持續(xù)使用假設也是對資產擬進入的市場的條件，以及在這樣的市場條件下的資產狀態(tài)的一種假定性描述或說明，持續(xù)使用假設又細分為三種具體情況：（1）在地續(xù)用；（2）轉用續(xù)用；（3）移地續(xù)用。在用續(xù)用指是處于使用中的被評估資產在產權發(fā)生變動或資產業(yè)務發(fā)生后，將按其現行正在使用的用途及方式繼續(xù)使用下去。轉用續(xù)用則是指被評估資產將在產權發(fā)生變動后或資產業(yè)務發(fā)生后，改變資產現時的使用用途，調換新的用途繼續(xù)使用下去。移地續(xù)用則是說被評估資產將在產權發(fā)生后或資產業(yè)務發(fā)生后，改變資產現在的空間位置，轉移到其他空間位置上繼續(xù)使用……

    10.清算假設

    清算假設是對資產擬進入的市場的條件的一種假定說明或限定，具體而言，是對資產在非公開市場條件下被評估資產面臨清算或具有潛在的被清算的事實或可能性，再根據相應的數據資料推定被評估資產處于被迫出售或快速變現的狀態(tài)。

    二、資產評估的基本方法

    （一）考試目的

    評估方法是資產評估的重要基礎。本部分地考試目的是測試考生對資產評估基本方法內涵、使用前提、具體方法運用的掌握情況，從而考察考生對資產評估各類基本方法和具體方法的應用能力。

    （二）考試基本要求

    1.掌握市場法的基本涵義與基本前提；掌握市場法運用的基本步驟；熟悉市場法中可比因素及其內在要求；掌握市場法中的直接法和尖比調整法，及其功能價值類比法、價格指數法、成新單價價格調整法、市價折扣法、成本市價法、市場售價類比法和市盈率乘數法等具體評估方法的及其適用條件和使用要求。

    2.掌握收益法的基本和基本前提；熟悉收益法的實施步驟；掌握收益法中收益額、折現率和收益期限三個基本參數的內涵、實質和估測方法；掌握收益法中各種具體方法的運用及其適用條件和使用要求。

    3.掌握成本法的基本涵義、基本前提和運用要領；掌握成本法重要成本、實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值的涵義、相互關系；掌握重置核算法、價格指數法、功能價值法、規(guī)模經濟效益指數法等具體估算重置成本的方法的運用；掌握測算實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值的各種具體方法的運用及其結果屬性。

    4.掌握市場法、收益法和成本法之間的邏輯關系和應有關系；掌握每類評估方法中各種具體方法之間的邏輯關系和應用關系；掌握選擇和運用各種評估方法基本要求和需要考慮的各種條件及參數。

    （三）要點說明

    1.市場法的基本涵義與基本前提

    （1）市場法的基本涵義。市場法是指利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析以估測資產價值的各種評估技術方法的總稱。

    （2）市場法的基本前提。市場法進行資產評估需要滿足兩個最基本前提條件：①要有一個活躍的公開市場；②公開市場上要有可比的資產及其交易活動。

    2.市場法運用的基本步驟

    （1）選擇參照物

    （2）在評估對象與參照物之間選擇比較因素；

    （3）指標對比、量化差異

    （4）在各參照物成交價格的基礎上調整已經量化的對比指標差異；

    （5）綜合分析確定評估結果。

    3.市場法中的直接比較法

    市場法中的直接法是指利用參照物的交易價格及參照物的某一基本特征直接與評估對象的同一基本特征進行比較而判斷評估對象價值的一類方法。它包括功能價值類比法、價格指數法、成新率價格調整法、市場折扣法等若干具體評估方法。

    4.市場法中的類比分析法

    類比調整法是市場法中最基本的評估方法。該法并不要求參照物與評估對象必須一樣或者基本一樣。只要參照手與評估對象在大的方面基本相同或相似，該法通過對比分析調整參照物與評估對象之間的差異，在參照物成交價格的基礎上調整估算評估對象的價值。

    5.收益法基本的涵義與基本前提

    收益法是指通過估測被評估資產未來預期收益的現值來判斷資產價值的各種評估方法的總稱。它服從資產評估中將利求本的思路，即采用資本化和折現的途徑及其方法來判斷和估算資產價值。它涉及三個基本要素：①被評估資產的預期收益；②折現率或資本化率；③被評估資產取得預期收益有持續(xù)時間因此，能否清晰地把握上述三要素就成為能否運用收益法的基本前提。從這個意義上講，應有收益法必須具備的前提條件是：

    （1）被評估資產的未來預期收益可以預測并可以用貨幣衡量；

    （2）資產擁有者獲利預期收益所承擔的風險也可以預測并可以用貨幣衡量。

    （3）被評估資產預期獲得年限可以預期。

    6.收益法中收益額

    收益額是適用收益法評估資產價值的基本參數之一。在資產評估中，資產的收益額是指根據投資回報的原理，資產在正常情況下所能得到的歸其產權主體的所得額。資產評估中的收益額有兩個比較明確的特點：

    （1）收益額是資產未來預期收益額，而不是資產的歷史收益額或現實收益額。

    （2）用于資產評估的收益額是資產的客觀收益，而不是資產的實際收益。

    7.收益法的折現率

    收益法中折現率，從本質上講是一種期望投資報酬率，是投資者在投資風險一定的情況下，對投資所期望的回報率。折現率就其構成而言，它是由無風險報酬率和風險報酬率組成珠。無風險報酬率以上部分是投資回報率。

    8.收益法的收益期限

    收益期限是指資產具有獲利能力持續(xù)的時間，它由評估人員根據被評估資產自身效能及相關條件，以及相關法律、法規(guī)、契約、合同等加以測定。

    9.收益法中的主要技術方法：

    收益法實際上是在預期收益還原思路下若干具體方法的集合。從大的方面來看，收益法中的具體方法可以分為若干類：

    （1）針對評估對象未來預期收益有無限期的情況劃分，分為有限期和無限期的評估方法；

    （2）針對評估對象預期收益額的情況劃分，又可分為等額收益評估方法、非等額收益評估方法等等。

    10.成本法的基本涵義

    成本法也是資產評估的基本方法之一。成本法是指首先估測被評估資產的重置成本，然后估測被評估資產業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產價值的各種評估方法的總稱。

    11.成本法中的基本要素

    就一般意義上講，成本法的運用涉及四個基本要素，即資產的重置成本、資產的實體性貶值、資產的功能性貶值和資產的經濟性貶值。

    （1）資產的重置成本。簡單地說，資產的重置成本就是資產的現行再取得成本。具體來說，重置成本又分為復原重置成本和更新重置成本兩種。

    （2）資產的實體性貶值。資產的實體性貶值亦稱有形損耗，是指資產由于使用及自然力的作用導致的資產的物理性損耗或下降而引起的資產價值損失。

    （3）資產的功能性貶值。資產的功能性貶值是指由于技術進行引起的資產功能相對落后而造成的資產價值損失。它包括由于新工藝、新材料和新技術的技術的采用，而使原有資產的建造成本超過現行建造成本的超支額，以及原有資產超過體現技術進行的同類資產的運營成本的超支額。

    （4）資產的經濟性貶值。資產的經濟性貶值是指由于外部條件的變化引起資產閑置、收益下降等造成的資產價值損失。

    12.評估方法之間的關系

    （1）資產評估方法之間的聯系。評估方法是實現評估目的的手段。對于特定經濟行為，在相同的市場條件下，對處在相同狀態(tài)下的同一資產進行評估，其評估值應該是客觀的。這個客觀的評估值不會因評估人員所選用的評估方法的不同而出現截然不同的結果�？梢哉J為正是評估基本目的決定了評估方法間的內存聯系。而　種內存聯系為評估人員運用多種評估方法評估同一條件下的同一資產，并做相互驗證提供了理論根據。但需要指出是，運用不同的評估方法評估同一資產，必須保證評估目的、評估前提、被評估對象狀態(tài)的一致，以及運用不同評估方法所選擇的經濟技術對數合理，（2）資產評估方法之間的區(qū)別，各種評估方法獨立存在本身就說明各種評估方法之間存在差異。各種評估方法老師從不同的角度去表現資產的價值。否認是通過與市場參照物比較評估對象的價值，還是根據評估對象預期收益折現獲得其評估價值，對象在一定條件下的價值的描述，它們之間是有內存聯系并可相互替代的。但是，第一種評估方法都有其自成一體的運用過程，都要求具備相應有信息基礎，評估結論也都從某一個角度反映資產的價值。因此，各種評估方法又是有區(qū)別的。

    三、資產評估程序

    （一）考試目的

    本部分的考試目的是測試考生對資產評估程序的掌握情況。重點考察考生對資產評估程序的基本概念、資產評估基本程序的主要內容，以及資產評估信息收集與分析等基礎知識的掌握程度。

    （二）考試基本要求

    1.掌握資產評估程序的基本概念；掌握廣義與狹義資產評估程序的區(qū)別。

    2.掌握資產評估程序的重要性質

    3.掌握資產評估具體程序的主要內容。

    4.熟悉執(zhí)行資產評估程序的基本要求。

    5.熟悉資產評估中信息收集與分析方法。

    （三）要點說明

    1.資產評估程序的定義

    資產評估程序是指資產評估機構和人員執(zhí)行資產評估業(yè)務形成資產評估結論所發(fā)行的系統(tǒng)性工作步驟。

    2.廣義與狹義資產評估程序的區(qū)別

    狹義的資產評估程序開始于資產評估機構和人員接受委托，終止于向委托人或相關當事人提交資產評估報告書。

    廣義的資產評估程序開始于承接資產評估業(yè)務前的明確資產評估基本事項環(huán)節(jié)，終止于資產評估報告書提交后的資產評估文件歸檔管理。

    3.資產評估基本程序

    資產評估基本程序主要包括：

    （1）明確資產評估業(yè)務基本事項；

    （2）簽訂資產評估業(yè)務約定書；

    （3）編制資產評估業(yè)務約定書；

    （4）資產勘查與現場調查；

    （5）收集資產評估資料；

    （6）評定估算；

    （7）編制和提交資產評估報告書；

    （8）資產評估工作檔案歸檔。

    4.資產評估程序的重要性

    資產評估程序的重要性體現在：

    （1）資產評估程序是規(guī)范資產評估行為、提高資產評估業(yè)務質量和資產評估服務公信力的重要保證；

    （2）資產評估程序是相關當事方評價資產評估服務的重要依據；

    （3）資產評估程序是資產評估機構和人員防范執(zhí)業(yè)風險、保護自身合法權益、合理抗辯的重要手段之一。

    5. 執(zhí)行資產評估程序的基本要求

    （1）執(zhí)行資產評估機構和人員應當在國家和資產評估行業(yè)規(guī)定的范圍內，建立、健全資產評估程序制度。

    （2）資產評估機構和人員執(zhí)行資產評估業(yè)務，應當根據具體資產評估項目的情況和資產評估程序制度，確定并發(fā)行適當的資產評估程序，不得隨意簡化或刪減資產評估程序。

    （3）資產評估機構應當建立相關工作制度，指導和監(jiān)督資產評估項目經辦人員及助理人員實施資產評估程序。

    （4）如果由于資產評估項目的特殊性，資產評估機構和人員無法或沒有發(fā)行資產評估程序中的某個基本環(huán)節(jié)，資產評估機構和人員應當考慮這種狀況是否會影響到資產評估結論的合理性，并在資產評估報告書中明確披露這種狀況及其對資產評估結論具有的影響。必要時應當拒絕接受委托或終止資產評估工作。

    （5）資產評估機構和人員應當將資產評估程序的組織實施情況記錄于工作底稿，并將主要資產評估程序執(zhí)行情況在資產評估報告居民點予以披露。

    四、機器設備

    （一）考試目的

    機器設備評估是資產評估的重要組成部分。通過對機器設備評估內容的考核，測試考生對機器設備的基本原理與方法的掌握和運用情況。重點測試考生對機器設備評估有關的基本概念、評估原則以及成本法在機器設備評估中的應用能力，考核考生分析和解決機器設備評估問題的能力。

    （二）考試基本要求

    1.了解機器設備定義；了解機器設備的分類

    2.掌握成本法在機器設備評估中的技術思路；熟悉重置成本的基本概念，掌握重置成本計算中常用的直接法、物價指數法、成本核算法、綜合估價法、重量估價法及類比估價法；掌握設備運雜費、安裝費、基礎費的計算方法；掌握進口設備從屬費用的計算方法；熟悉實體性貶值的基本概念、類型、產生原因；掌握估算實體性貶值常用的觀察法、年限法、修復費用法；熟悉功能性貶值的基本概念、類型、產生原因，掌握超額投資成本形成的性貶值和超額運營成本形成的功能性貶值的估算方法；熟悉經濟性貶值的基本概念、產生原因，掌握經濟性貶值的估算方法。

    3.熟悉運用市場法評估機器設備的技術思路；掌握市場法中機器設備的比較因素；掌握直接匹配的使用及特點；掌握因素調整法的特點及應用；熟悉成本比率調整法的應用；熟悉市場比較法的使用范圍。

    4.熟悉收益法在機器設備評估中的技術思路；掌握收益年金資本化法的應用。

    （三）要點說明

    1.成本法

    （1）重置成本計算。機器設備的重置成本包括購置或購建設備所發(fā)生的必要的、合理的直接成本費用、間接費用和因資金占用所發(fā)生的資金成本。設備的直接成本一般包括：設備凈價，即購買或建造費用、運雜費、安裝費、基礎費及其他合理成本；間接成本一般包括：管理費、設計費、工程監(jiān)理費、保險費等。

    （2）進口設備從屬費用。進口設備的從屬費用包括國外運費、國外運輸保險費、關稅、消費稅、增值稅、銀行手續(xù)費、公司代理手續(xù)費、海關監(jiān)管手續(xù)費，對車輛還包括車輛購置附加費等。

    （3）實體性貶值。設備的有形磨損分為兩種。主。設備在使用過程中產生的有形磨損稱為第I種有形磨損；設備在閑置存放過程中產生的磨損稱為第II種有形磨損。

    由引起的貶值稱為實體性貶值（DP），或物理性貶值。設備實體性貶值的程度可以用實體性貶值率來反映。

    （4）功能性貶值。功能性貶值（DF）是由于無形磨損而引起資產價值的損失稱為機器設備的功能性貶值。與第I種無形磨損、第II種無形磨損相對應，設備的功能性貶值主要體現在超額投資成本和超額運營成本兩方面。

    （5）經濟性貶值。機器設備的經濟性貶值（DE）是由于外部因素引起的貶值。這些因素包括：由于市場競爭的加劇，產品需求減少，導致設備形式不足，生產能力相對過剩；原材料、能源等提價，造成成本提高，而生產的產品售價沒有相應提高；國家有關能源、環(huán)境保護等限制或削弱產權的法律、法規(guī)產品生產成本的提高或者使設備強制報廢，縮短了設備的正常使用壽命等等。

    2.市場比較法

    市場比較法是根據公開市場上與被評估對象相似的或可比的參照物的價格來確定被評估對象的價格。如果參照物與被評估對象不是完全相同，需要根據評估對象與參照物之間的差異對價值的影響做出調整。

    （1）比較因素。可能影響機器設備市場價值的比較因素分為因大類：個別因素、交易因素、時間因素、地域因素。

    ①個別因素。設備的個別因素一般指反映設備在結構、形式、尺寸、性能生產能力、安裝、質量、經濟性等方面差異的因素。不同的設備，差異因素也不同。

    ②交易因素。設備的交易因素是指交易動機、背景對價格的影響，不同的交易動機和交易背景都會對的出售價格產生影響。另外，交易數量也是影響售價的一個重要因素。

    ③時間因素。不同交易時間的市場供求關系、物價水平等都會不同，評估人員應選擇與評估基準日最接近的交易案例，并對參照物的時間影響因素做出調整。

    ④地域因素。由于不同地區(qū)市場供求條件等因素的不同。設備的交易價格也受到影響，評估參照物就盡可能與評估對象在同一地區(qū)。如評估對象與參照物存在地區(qū)差異，則需要做出調整。

    （2）直接匹配法。這種方法是根據與評估對象基本相同的市場參照物，通過直接比較來確定評估對象的價值。

    （3）因素調整法。這種方法是通過比較分析相似的市場參照物與被評估設備的可比因素差異，并對這些因素逐項做出調整，由此確定被評估設備的價值。這種方法是在無法獲利基本相同的市場參照物的情況下，以相似的參照物作為分析調整的基礎。

    （4）成本比率調整法。這種方法是通過對大量市場交易數據的統(tǒng)計分析，掌握相似的市場參照物的交易價格與全新設備售價的比率關系，用此比率作為確定被　評估評估機器設備價值的依據。

    3.收益法

    用收益年金資本化評估租賃設備的價值。該方法是假設預期的收益或現金流是穩(wěn)定的，并且資本化率也沒有變化。那么，

    P＝A（1+r）1+A/（1+r）2+A/（1+r）3+……＋A/（1+r）n

    ＝A×[1-1/（1+r）n]/r

    公式中r/A×[1-1/（1+r）n]稱為投資回收系數，用rA表示

    因此，上式可以表示為

    P＝A/rA

    如果收益是永續(xù)的，則該公式可以化簡為：

    P＝A/r

    對于租賃設備的評估，資本化率可以通過收益年金除以設備的市場銷售價格獲得。公式為：

    rA＝A/P

    對于使用壽命為n年機器設備，該設備的收益年金與市場售價之比為投資回收系數，評估師在計算出投資回收系數rA，可以使用復利系數表查出所對應的本金化率ru

    五、房地產評估

    （一）考試目的

    房地產評估是資產評估的重要組成部分。通過對房地產評估內容的考核，測試考生對房地產評估的基本原理與方法掌握和運用情況。重點測試考生對房地產評估的基本概念，評估原則以及收益法、市場法、成本法、剩余法等主要方法的掌握和運用情況，考核考生分析和解決房地產評估問題的能力。

    （二）考試基本要求

    1.熟悉土地及其經濟供給的涵義；熟悉土地的自然特性和經濟特性；熟悉我國土地使用權的基本特性；了解地租與地價的基本內涵及地價的特征；熟悉房地產的概念、特性；掌握合法原則和最有效使用原則對房地產評估的影響；熟悉房地產評估程序，2.熟悉房地產價格的各種類型；掌握影響房地產價格的一般因素、區(qū)域因素和個別因素的具體內容。

    3.熟悉收益法評估房地產的技術思路、適用范圍；掌握收益性評估房地產中的純收益、客觀總收益和客觀總費用的含義及關系；掌握收益法評估房地產中資本化率的實質及種類；掌握確定房地產資本化率時所運用的純收益與售價比率法、安全利用附加風險調整值法和各種投資收益率排序插入法；掌握運用法評估房地產的各種計算公式和分析重點。

    4.熟悉動作市場法評估房地產的技術思路及適用范圍；掌握運用市場評估房地產的評估程序及操作步驟；掌握交易情況修正、日期修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正、容積率修正和土地使用年期修正的方法的具體要求、估算要點和具體過程��；掌握運用市場法評估房地產的綜合分析技術。

    5.熟悉房地產評估的成本法的技術思路及適用范圍；掌握土地評估中成本法的操作步驟、土地價格的基本組成；掌握土地取得費、土地開發(fā)費、投資利息和土地增值收益等的內容及計算方法；掌握運用成本法評估新建房地產及舊建筑物的具體要求、結算要點和具體操作步驟。

    6.熟悉房地產評估的剩余法的技術思路及適用范圍；掌握剩余法評估房地產的操作步驟、參數計算及計算公式的理解和具體運用。

    7.了解基準地價的含義、測算的基本思路、特點及其作用；熟悉基準地價修正系數法的基本思路、適用范圍及其運用的程序和步驟。

    8.了解路線價法的含義及理論依據；熟悉價法的適用范圍及估價程序；掌握深度百分比率表的制作方法；熟悉路線價法中的四三二一法則、蘇慕斯法則、霍夫曼法則和哈柏法則；掌握路線價法的計算公式及其在地價評估中的運用。

    9.了解在建工程的概念與特點；熟悉在建工程資料的收集與分析；掌握在建工程評估的形象進度法、成本法和假設開發(fā)法的具體要求、估算要點和具體過程。

    （三）要點說明

    1.地價的特征

    （1）地價是地租的資本化。地價不是土地的購買價格，而是地租的資本化。

    （2）地價是權益價格。由于地產位置不可移動，因此地產的買賣、抵押等并不能轉移地產的物質實體本身，而是轉移與有關的各種權益。地產的權益有多種表現形式，如所有權、使用權、抵押權、租賃權等，因此，發(fā)生經濟行為的地產轉移方式不同，形成的地產權益不同，其權益價格也不相同。

    （3）土地具有增值性。地價受多種因素影響，由于土地可永續(xù)利用，隨著地塊周圍環(huán)境因素的變化及經濟的增長，除個別情況外，隨著時間的流逝，一般情況下，土地往往具有自然增值的屬性。

    （4）地價與用途相關。同樣一宗土地，在不同的規(guī)劃用途下，其作用價值是不一樣的，土地價格與其用途相關性極大。

    （5）地價具有個別性。由于土地位置的固定性，其交易往往是單個進行，因此形成的地產市場是一個不完全競爭市場。

    （6）地價具有可比性。人們可以根據地產價格的形成規(guī)律，對影響地產價格的因素比較，從而能夠比較地產的價格。

    2.房地產的主要特性

    房地產的主要我有：位置固定性、供求區(qū)域性、長期使用性、大量投資性、保值增值性、投資風險性、難以變現性是、政策限制性。

    3.最有效使用原則

    最有效使用原則是指，在評估房地產價值時，不能僅僅考慮房地產現是的用途和利用方式，而應該結合預期原則考慮在何種情況下房地產能夠達到最佳使用及實現的可能中，以最佳使用所能帶來的收益評估房地產價值。

    4.合法原則

    合法原則是指房地產評估對象的使用要符合法律法規(guī)和規(guī)劃的規(guī)定。

    5.樓南地價樓面地價，又稱單位建筑面積地價，是指平均到每單位建筑面積上的土地價格。

    6.影響房地產價格的因素

    影響房地產價格的因素通�？蓜澐譃橐话阋蛩�、區(qū)域因素和個別因素。一般因素是指影響一定區(qū)域范圍內所有房地產價格的一般的、普遍的、共同的因素。這類因素主要包括經濟因素、社會因素、行政因素和心理因素等。區(qū)域因素是指某一全特定的區(qū)域內的自然條件與社會、經濟、行政、技術等因素相結合所產生的區(qū)域特性，對該區(qū)域內的各塊土地的價格水平產生影響。這類因素可細分為商服繁華因素、道路通達因素、交通便捷因素、城市設施狀況因素和環(huán)境因素等。個別因素是指土地和建筑物自身條件對價值的影響。

    7.客觀純收益

    運用收益法評估房地產價值時，必須對實際純收益進行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素，取得在正常市場條件下房地產用于法律上允許最佳利用方向上的純收益值，其中還應包含對未來收益和風險的預期。我們把這個收益稱為客觀純收益，只有客觀純收益才能作為評估的依據。

    8.資本化率的種類

    資本化的種類包括綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本率。綜合資本化率、建筑物資本化率和土地資本率之間具有相互關系。

    9.市場法的修正因素

    市場法就是通過與近期交易的房地產進行比較，并對一系列因素進行修正，而得到被估房地產在評估期日的市場狀況下價格水平。這些因素主要有交易情況因素、交易日期因素、區(qū)域因素和個別因素等。

    10.市場評估房地產價值的程序

    運用市場法評估房地產價值，一般經過下列程序：收集交易資料，確定可比交易案例，對交易情況、交易日期、 區(qū)域因素、個別因素、容積率和土地使用年期等進行修正，確定房地產價值。

    11.成本法評估地價的程序

    用成本法評估地價的程序一般為：計算土地取得費用，計算土地開發(fā)費用，計算土地開發(fā)費用，計算投資利息，計算投資利潤，確定土地增值收益，測算土地使用權價值。

    12.土地取得費

    土地取得費是為取得土地而向原土地使用者支付的費用，分為兩種情況：

    （1）國家征用集體土地而支付給農村集體經濟組織的費用，包括土地補償費、地上附著物和青苗補償費及安置補助等。

    （2）為取得已利用城市土地而向土地上使用者支付的補償費用，這是對原城市土地使用者在土地投資未收回部分的補償。

    13.新建房地產開發(fā)過程中發(fā)生的費用

    新建房地產開發(fā)過程中發(fā)生的各項費用，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費、管理費用、投資利息和銷售稅費等。

    14.運用成本法評估舊建筑物的基本思路。

    運用成本法評估舊建筑物的現時價值，應以評估基準日的重新建造成本為基礎，考慮評估對象的使用和磨損，扣除建筑物的貶值額。

    15.剩余法的基本思路

    剩余法是將被估地產的預期開發(fā)價值，扣除正常投入費用、正常稅金及合理利潤后，依據該剩余值測算被估地產價值的方法。

    16.剩余法估價的程序

    剩余法估價的程序為：調查房地產基本情況，確定被估房地產的最佳開發(fā)利用方式，預測房地產開發(fā)完成后的收益，測算開發(fā)總投資，確定開發(fā)利潤，估算被估房地產價值。

    17.基準地價

    基準地價是按照城市土地級別或均質地域分別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權的平均價格。

    18.基準地價修正系數法

    基準地價修正系數法，是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數表等評估成果，按照替代原則，將被估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數選取相應的修正系數對基準地價進行修正，從而求取被估宗地在評估基準日價格的方法。

    19.深度百分率的定義

    深度百分率，是地價隨臨街深度長短變化的比率。

    20.深度百分比率的表現形式

    深度百分率的表現形式有三種，分別為：單獨深度百分率、累計深度百分率和平均深度百分率。單獨深度百分度呈遞減現象，累計深度百分率呈遞增現象，平均深度百分率呈遞減現象。

    21.在建工程評估中的形象進度法

    形象進度法是選擇足夠的可比銷售資料，根據在建工程建造完成后的市場價格，結合工程形象進度進行評估在建工程價值的方法。

    六、資源資產評估

    （一）考試目的

    資源資產評估是資產評估的有機組成部分。通過對資源資產評估內容的考核，測試考生對資源資產評估的基本原理和方法的掌握和了解情況，重點測試考生對森林資源和礦產資源資產的基本概念、價格影響因素以及主要評估方法的掌握情況，以考核考生分析和解決有關資源資產評估基本問題的能力。

    （二）考試基本要求

    1.熟悉自然資源的分類及其特點；掌握資源資產的概念，資源性資產的自然屬性、經濟屬性和法律屬性，以及資源性資產評估的特點。

    2.了解森林資源資產的種類；掌握森林資源資產價格的主要構成要素；熟悉森林資源資產評估的資料收集內容及核查項目；掌握森林資源資產評估的市場法、收益法、成本法和剩余法的計算公式和適用范圍。

    3.熟悉影響礦產資源資產價格的因素；掌握礦產資源資產評估的貼現現金法、可比銷售法、約當投資――貼現現金流量法、重圍成本法、地勘加和法、地質要素評序法、聯合風險協(xié)議法和粗估法等具體評估方法的適用范圍、使用條件和具體應用。

    （三）要點說明

    1.自然資源

    自然資源是指自然界中人類可以直接獲得的用于生產和生活的物質要素。自然資源是一個動態(tài)的概念，信息、技術和相對稀缺性的變化都能把以前沒有價值的物質變成寶貴的資源。

    2.自然資源的分類

    根據自然資源在開發(fā)過程中能否再生，可劃分為耗竭性資源和非耗竭性資源。耗竭性資源的主體是礦產資源，是經過漫長的地質過程形成的，隨著人類的開發(fā)利用，其絕對數量和質量有地減少和下降現象，是不可再生資源。非耗竭性資源基本上是由環(huán)境要素構成的，在合理開發(fā)利用的限度內，人類可以永續(xù)利用職工工資和勞動保險費用。非耗竭性資源可分為三種：恒定的非耗竭性資源、可再生的非耗竭性資源和檔可再生的非耗竭性資源。

    按照資源的性質，從自然資源與人類的經濟關系，可劃分為環(huán)境資源、生物資源、土地資源、礦產資源和景觀資源等。

    3.生物資源

    生物資源包括森林資源、牧草資源、動物資源和海洋生物資源等。生物資源吸收了流動的太陽能和水資源，消耗封的養(yǎng)分。在太陽能量一定、生物繁殖能力一定，以及人類合理利用和保護的條件下，生物資源是可以再生的。

    4.土地資源

    土地資源是由地形、土壤、植被、巖石、水文和氣候等因素組成的一個獨立的自然綜合體。土地一般是指地球陸地的表面部分，包括灘涂和內陸水域。土地可以劃分為農用地、建設用地和未利用地。農用地主要包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養(yǎng)殖水面等。

    5.礦產資源

    礦產資源是經過一定的地質過程形成的，賦存于地殼或地殼上的固態(tài)、液態(tài)或氣態(tài)物質，包括各種能源和各種礦物等。礦產資源包括陸地礦產資源和海洋礦產資源，陸地礦產資源包括金屬礦產資源、能源礦產資源和非金屬礦產資源。海洋礦產資源包括濱海砂礦、陸架油氣、深海沉積礦床等。

    6.資源資產的自然屬性、經濟屬性和法律屬性

    資源資產具有自然屬性、經濟屬性和法律屬性。自然屬性包括：天然性、有限性與稀缺性、生態(tài)性和區(qū)域性等。經濟屬性包括：自然資源具有使用價值、資源資產能夠以貨幣計量和資源資產具有獲益性等。法律屬性包括資源資產產權在法律上具有獨立性和資源資產的使用權可以依法交易。

    7.資源資產價格

    資源資產價格是自然資源的使用權價格，資源資產價格一般受資源的區(qū)位影響較大，資源資產評估須遵循自然資源形成和變化的客觀規(guī)律。

    8.森林資產價格的構成因素

    森林資產價格，主要由下列因素構成：營林生產成本、資金的時間價值、利潤、稅金、林木生產中的損失、地租、地區(qū)差價和樹種差價等。

    9.林木資產評估的方法

    林木資產評估方法要不同的林種，選擇適用的評估方法和林分質量調整系數進行評定估算。目前主要的評估方法有市場法、剩余法、收益法和成本法等。林木資產評估中林分質量調整系數須綜合考慮林分的生長狀況、立地質量和經濟質量等來確定。

    10.影響礦產資源資產價值的因素

    影響礦產資源資產價值的因素主要包括：礦產資源本身的稀缺程序和可替代程度、礦產品的供求狀況、礦床自然豐度和地理位置、科技進步、資本化率和社會平均利潤率等。

    11、礦產資源資產評估的方法

    礦產資源資產評估，根據不同的評估對象和評估目的，具有多種評估方法。采礦權評估主要采用貼現現金流量法和可比銷售法。探礦權可在不同精度勘查階段轉讓，因此，評估時應針對不同精度勘探階段合理選擇評估方法。高精度勘查階段的探礦權評估方法主要包括約當投資――貼現現金流量法、重置成本法和地勘加和法，低精度勘查階段的探礦權評估方法主要包括地質要素評序法、聯合風險勘查協(xié)議法和粗估法。

    七、無形資產評估

    （一）考試目的

    無形資產評估是資產評估發(fā)展最快的業(yè)務。通過對無形資產評估內容的考核，測試考生對無形資產評估的基本原理與方法的掌握情況。重點測試考生對無形資產評估有關的基本概念、評估特性以及各種無形資產具體評估方法的掌握情況，考核考生分析和解決無形資產評估問題的能力。

    （二）考試基本要求

    1、無形資產的定義、功能特性及分類；熟悉影響無形資產評估價值的因素；熟悉無形資產評估的程序、評估的前提假設及對象。

    2.熟悉收益法在無形資產評估中的基本公式；掌握運用收益法評估無形資產時確定收益額的直接估算法、差額法、分成率法和要素貢獻法等具體方法的具體要求、估算要點和估算過程；掌握折現率及無形資產收益期限的各種確定方法。

    3.了解無形資產成本的不完整性、弱對應性和虛擬性等特點對無形資產評估的影響；掌握估算自創(chuàng)無形資產重置成本的核算法和倍加系數法的基本要求、估算要點和具體應用；掌握估算外購無形資產重置成本的市價類比法和物價指數法的基本要求、估算要點和具體應用；掌握剩余經濟壽命預測法具體要求、測算要點和具體運用。

    4.熟悉運用市場法評估無形資產的技術思路，運用時需注意的問題。

    5.熟悉專利權的特點、評估目的及評估程序；掌握專利權價值影響因素；掌握專利權使用權限的分類；掌握運用收益法和成本法評估專利權具體要求、測算要點和具體運用；了解非專利技術的特點；掌握影響非專利技術評估值的因素及其評估方法。

    6.掌握商標的定義及其分類、商標權及其特點；商標權價值的影響因素；了解商標權的評估程序；熟悉運用收益法和成本法評估商標權的具體要求、測算要點和具體估算過程。

    7.了解計算機軟件無形資產的特點；掌握計算機軟件三種評估方法的各自特點；掌握計算機軟件的分類。

    8.掌握商譽的本質，掌握商譽評估的基本前提和基本要求；掌握割差法與超額收益法在商譽評估中的應用；熟悉商洽評估中需注意的事項。

    （三）要點說明

    1.無形資產的定義、功能特性及分類

    無形資產是指特定主體所控制的，不具有實物形態(tài)，對生產經營長期發(fā)揮作用且能帶來經濟利益的資源。

    無形資產的特性包括：共益性、積累性和替代性。

    無形資產的分類見下圖。

    2.影響無形資產評估價值的因素

    無形資產的取得成本；機會成本；收益因素；市場因素；風險因素；法律因素；使用期限；技術因素；其他因素。

    3.無形資產評估的程序

    明確評估目的；鑒定無形資產；搜集相關資料；確定評估方法；做出評估結論，整理并撰寫報告。

    4.評估的前提假設及評估對象

    無形資產評估應在特定的前提下進行；無形資產評估一般應以產權前提；無形資產評估是對其獲得能力的評估。

    5.收益法

    其基本公式為：

    6.成本法

    （1）自創(chuàng)無形資產重置成本的估算：

    無形資產重置成本＝成本＋期間費用＋合理利潤

    （2）外購無形資產重置成本的估算：

    無形資產重置成本＝無形資產賬面成本×評估進物價指數/購置時物價指數

    7.市場法

    運用市場法評估無形資產，就注意以下事項：

    （1）具有合理比較茂盛的類似的無形資產。

    （2）收集類似的無形資產交易的市場信息是為橫向比較提供依據，而收集被　評估無形資產以往的交易信息則是為縱向比較提供依據。

    （3）作為市場法應用基礎的價格信息應滿足相關、合理、可靠和有效的要求。

    （4）無論是橫向比較，還是縱向比較，參照物與被評估評估無形資產會因時間、空間和條件的變化而產生差異，評估人員應對此做出言之有理，持之有據的調整。

    8.專利權的資產特點

    （1）資產確認復雜；

    （2）收益能力有一定的不確定性；

    （3）法律特征。

    9.專利權的評估程序

    （1）證明和鑒定專利權的存在。應同有關專家鑒定該項專利的有效性及其保護范圍。

    （2）確定評估方法，搜集相關資料。技術資料、經濟及市場資料、法律法規(guī)資料、資產占有管理方面的資料。

    （3）完成評估報告，并加以詳盡說明。

    10.收益法在專利權評估中的應用

    （1）折現率的確定

    折現率＝無風險報酬率＋風險報酬率

    其中，風險報酬率確定見下表。

    （2）分成率的確定

    ①采用綜合評價法確定分成率的步驟：

    第一，建立評測體系；

    第二，指標權重的確定；

    第三，構造綜合評價模型。

    ②利用評測體系確定待估專利的分成率：

    第一，確定待估技術分成率的取值范圍；

    第二，分成率的取值范圍是根據國際技術貿易中已經認可的技術提成比率范圍確定的。

    第三，根據分成率的評測表，確定待估專利技術分成率的調整系數；

    第四，確定待估專利技術分成率。

    11.商標權的定義及分類

    商標是商品或服務的標記，是商品生產才或經營者為了把自己的商品或服務區(qū)別于他人的同類商品或服務，在商品上服務中使用的一種特殊標記。這種標記一般是由文字、圖案或兩者組合而成。

    按商標是否具有法律保護的專用權，可以分為注冊商標和未注冊商標，按商標的構成，可以劃分為文字商標，圖形商標，符號商標，文字圖形組合商標，色彩商標，三維標志商標等。按商標的不同作用，可以分為商品商標，服務商標和證明商標等。

    12.商標權人價值的影響因素

    （1）商標的法律狀態(tài)

    （2）商標的知名度

    （3）商標的所依托的商品

    （4）宏觀經濟狀況

    （5）評估目的

    （6）類似商標的交易情況

    （7）商標設計，廣告宣傳

    （8）其他因素

    13.計算機軟件的特點

    計算機系統(tǒng)中的程序以及文檔稱為軟件，也即計算機軟件包含是源程序和文檔兩個部分。

    計算機軟件可分為系統(tǒng)軟件和應用軟件兩大類

    計算機軟件無實物形態(tài)但以實物為載體，容易被復制，高智力投入而且長期持續(xù)投入。

    14.運用參數成本法模型確定計算機軟件價值

    其基本公式為：

    運用COCOMOⅡ模型確定計算機軟件開發(fā)工作量M

    （2）單位工作量成本W的確定：W=G+g

    （3）計算機軟件維護成本 的計算。系統(tǒng)軟件維護包括：①改正，糾正性維護。②適應性維護；③完美性維護。其中①②兩類與計算機軟件的開發(fā)過程有著緊密的聯系。應計入計算機軟件成本

    計算機軟件成本維護參數見下表

    中小型軟件 大型軟件

    復雜度 成本維護系統(tǒng)數

    復雜度 成本維護系數

    簡單 0.15 簡單 0.30

    一般 0.20 一般 0.35

    復雜 0.25 復雜 0.40

    15.割差法確定商譽價值

    商譽企業(yè)在一定條件下，能獲取高于正常投資報酬率的收益形成的價值

    商譽的評估值=企業(yè)整體資產評估值——企業(yè)的各單項資產評估之和（含可確指無形資產）

    16.超額收益法確定是企業(yè)超額收益圍攏本金化價格，把企業(yè)額收益作為評估對象進行評估的方法稱為超額收益法。超額收益法根據評估企業(yè)的不同又可分為超額收益本金化價格法和超額收益折現法兩種具體方法：

    超額收益法確定商譽價值

    （2）超額收益折現法

    商譽的價值=

    八、長期投資評估

    （一）考試目的

    通過對長期投資評估內容的考核，測試考生對長期投資的特點及評估方法的掌握情況。重點測試考生對各類長期投資評估有關的基本概念，評估具體方法的掌握情況，考核考生分析和解決長期投資評估問題的能力

    （二）考試基本要求

    1.熟悉長期投資的概念，長期投資評估的特點，局限性及程序

    2.掌握長期債權投資的特點及評估上市交易債券和非上市交易債券的方法

    3.了解股票投資的特點，股票的標面價格，發(fā)行價格，賬面價格，清算價格，內在價格和市場價格的關系，掌握上市交易股票的價值的基本要求和評估方法；掌握非上市普通鳳評估的技術思路，以及在固定紅利型，紅利增長型股利分配政策假設前提下的分配形式和合同規(guī)定對長期投資價值的評估方法

    其他資產的構成及成為評估對象的條件，標準和評估方法

    （三）要點說明

    1.長期投資

    所謂長期投資是指不隨時準備變現，持有時間超過1年以上的投資，這種投資的目的是

    （1）為了積累資金

    （2）為了達到控制其他企業(yè)或對其他企業(yè)的施加重大影響

    （3）出于其他的長期戰(zhàn)略考慮等。長期投資按期 投資的性質可分為股權投資，債權投資和混合性投資三類

    2.長期債權評估的特點

    （1）投資風險較小，安全性較高

    （2）到期還本付息，收益相對穩(wěn)定

    （3）具有較強的流動性

    3.非上市交易債券的評估方法

    對于非上市交易債券不能直接采用市價進行評估，應該采取相應的評估方法進行價值評估，對距評估基準日1年內到期的債券，可以根據本金加上持有期間的利息確定評估值；超1年到期的債券，可以根據本利和的現值確定評估值。但對于不能按期收回本金和利息的債券，評估人沿著應在調查取證的基礎上，通過分析預測，合理確定評估值

    通過本利和的現值確定其評估值的評估值的債券，宜采用收益法進行評估，根據債券付付息方法，債券又可分為到期一次還本付息債券和分次付息，一次還本債券兩種，評估時應用不同的方法計算

    4.非上市交易股票的評估

    非上市交易的股票，一般應采用收益法評估，即綜合分析股票發(fā)行企業(yè)的經營狀況及風險，歷史利潤水平和分紅情況，行業(yè)收益等因素，合理預測股票投資的未來收益，并選擇合理的折現率確定評估值

    5.固定紅利型股利政策下股票價值評估

    固定紅利型是假設企業(yè)經營穩(wěn)定，分配紅利固定，并且今后也能保持固定水平，在這種假設條件下，普通股股票評估應用采用年金法

    6.紅利增長型股利政策下股票價值評估

    紅利增長型適用于成長型股票的評估。成長型企業(yè)發(fā)展大，收益率會逐步提高，該類型的假設條件是發(fā)行企業(yè)并未將剩余收益分配給股東，而是用于追加投資擴大再生產，因此，紅利呈增長趨勢，在這種假設前提下，普通股股票價值評估應考慮將股票收益的預期增長率包含在資本化率中

    7.分段型股利政策下股票價值評估

    分段股利政策下股票價值評估的原理是：

    第一段：指能夠較為客觀預測股票的收益期間或股票要行企業(yè)某一經營周期

    第二段：以不易預測收益的時間為起點，以企業(yè)持續(xù)經營到永續(xù)為第二段，將兩段收益現值機加，得出評估值，實際計算時，第一段以預測收益直接折現。第二段可以采用固定紅利型或紅利增長型，收益額采用趨勢分析法或其他確定，先資本化再折現

    8.股權投資收益的分配形式

    股權投資收益的分配形式，比較常見的有如下幾種類型

    （1）按投資額占被投資企業(yè)資本的比例，參與被投資企業(yè)凈利潤的分配

    （2）按被投資企業(yè)銷售收人或利潤的一定比例提成

    （3）按投資方出資額的一定比例支付資金使用報酬等

    9.非控股投型長期投資評估

    （1）對于非控股型長期投資評估，可以采用收益法，即根據歷史上收益情況和被投資企業(yè)的未來經營情況及風險，預測未來收益，再用適當折現率折算為現值得出評估值

    （2）對于合同，協(xié)議明確定約定了投資報酬的長期投資，可將按規(guī)定應獲得的收益折為現值，作為評估值

    （3）對到期由收回資產的實物投資情況，可按約定了或預測出的收益折為現值，再中上到期收回資產的現值，計算評估值

    （4）對于不是直接獲取資金收入，而是取得某種權利或其他間接經濟效益的，可通過了解分析，測算相應的經濟效益，折現計值

    （5）對于明顯沒有經濟利益，也不能形式成任何經濟權利的投資則按零價值計算，在未來收益難以確定時，可以采用重置價值法進行評估，即通過對被投資企業(yè)進行評估，確定凈資產數額，再根據投資方所占的份額確定評估值

    （6）如果進行該投資的期限較短，價值變化不大，被投資企業(yè)資產賬實相符，則可根據核實后的被投資企業(yè)資產負債表上凈資產數額，再根據投資方所占的份額確定評估值

    非控股型長期投資也可以采取成本法評估，即根據被評估企業(yè)長期投資的賬面價值，經審核無誤后作為評估值

    不論采用什么方法評估非控股型長期投資，都就考慮少數股權因素對評估值的影響

    10.控股型長期投資評估

    對于控股型的長期投資，應對被投資企業(yè)進行整體評估后再測算股權投資的價值，整體評估以收益法為主，特殊情況下，可能單獨采用市場法，對被投資企業(yè)整體評估，基準日與投資方的評估基準日相同。

    九、流動資產評估

    （一）考試目的

    通過對流動資產評估內容的考核，測試考生對流動資產的特點及評估方法的掌握情況，重點測試考生對各類流動資產評估的特點及評估具體方法的掌握情況，考核考生分析和解決流動資產評估問題的能力

    （二）考試基本要求

    1.了解流動資產的內容和特點，熟悉流動資產評估的特點，局限性及評估程序

    2.掌握運用市場法巖層本評估不同類型材料，低值易耗品的技術思路，約束條件和具體方法；掌握運用成本法和市場法評估在產品，產成品及庫存商品價值的技術思路，約束條件和具體方法

    3.了解貸幣性資產的評估方法；掌握應收賬款評估的基本程序，壞賬損失估計的壞賬比例和賬齡分析法；了解評估應收賬款的局限性，掌握應收票據貼現值的計算方法，待攤費用和預付費用的評估方法

    （三）要點說明

    1.材料的評估內容

    企業(yè)中的材料，按其存放地點可分為庫存材料和在用材料。在用材料是在生產過程中已形成產成口或半成品，已不再作為單獨的材料存在，故材料評估主要是對庫存材料進行評估。

    2.材料的評估與步驟

    進行實物盤點，使其賬實相符，根據不同評估目的和待估資產的特點，選擇相應的評估方法，在評估方法的選擇上，更多的是采用成本法或市場法，運用存貨管理的ABC分析法，突出重點

    3.材料評估的方法

    近期購進行材料庫存時間較短，在市場價格變化不大的情況下，其賬面值與現行市價基本接近，可采用成本法，也可以采用市場法；購進批次間隔時間長，價格變化較大的庫存材料的評估對這類材料評估時，可以采用最接近市場價格或直接以市場價格作為其評估值；企業(yè)庫存的某些材料可能購進的時間早，市場已經脫銷，目前無明確的市價可資參考或使用，對這類材料的評估，可以通過尋找替代品的價格變動資料來修正材料價格，也可以在分析市場供需的基礎上，確定該項材料的供需關系，并以此修正價格，還可以通過市場同類商品的平均物價指數進行評估；呆滯材料是指從企業(yè)庫顧慮材料 中清理出來，需要進行處理的材料，首先應對其數量和質量進行核實和鑒定，然后區(qū)別不同情況進行評估，對其中失效、變質、殘損、報廢、無用的，應通過分析計算，扣除相應的貶值數額后，確定其評估值

    4.低值易耗品的評估

    在庫低值易耗品的評估，可以根據具體情況，采用與庫存材料評估相同的方法，在用低值易耗品的評估，可以采用成本法進行評估

    5.在產品的評估

    對在產品進行評估時，一般可采用成本法或市場法進行評估

    6.較成品及庫存商品的評估

    對產成品及庫存商品依據其變現能力和市場可接受的價格進行評估，適用的方法有成本法和市場法

    7.應收賬款及預付款的評估

    在對應收賬款及預付賬款這些資產估算時，一般應從兩方面進行

    （1）清查核實應收賬款數額

    （2）估計可能的壞賬損失，共基本公式為：

    應收賬款評估價值=應收賬款賬面余額-已確定的壞賬損失-預計可能發(fā)生的壞賬損失

    8.應收票據的評估

    應收票據的評估可采用下列兩種方法：按票據的本利和計算，即應收票據的評估價值為票的面值加上應計的利息，按應收票據的貼現值計算，即應收票據的評估價值為按評估基準日到銀行申請貼現的貼現值

    9.待攤費用和預付費用的評估

    對于待攤費用的評估，原則上應按其形成的具體資產價值來確定預付費用的評估依據其未來可產生效益的時間，只有那些在評估日之后仍將發(fā)揮作用預付費用，才是評估的對象

    十、企業(yè)價值評估

    （一）考試目的

    企業(yè)價值評估是資產評估的重組成部分，通過對企業(yè)評估內容的考核，測試考生對企業(yè)價值評估的基本原理與方法的掌握情況。重點測試考生對企業(yè)價值的內涵，評估特點及具體評估方法的掌握情況，考核考生分析和解決企業(yè)價值評估問題的能力

    （二）考試基本要求

    1.掌握企業(yè)及企業(yè)評估價值的涵義，企業(yè)價值決定性因素；熟悉企業(yè)價值評估的特點

    2.熟悉企業(yè)價值評估中一般范圍和具體范圍的劃分標準，界定的意義，途徑，以及正確劃分企業(yè)價值評估范圍對企業(yè)價值評估的影響

    3.了解新興市場中資產評估面臨的問題，了解產權的定義及我國的產權模糊現象，熟悉我國經濟轉型時期影響企業(yè)價值評估的主要因素

    4.掌握運用收益法評估企業(yè)價值的核心問題和技術思路，掌握年金法和分段法的使用條件，評估步驟和計算公式的正確運用；掌握企業(yè)收益的界定及不同收益口徑的確定依據和方法，掌握企業(yè)收益預測的要求，步驟和方法，掌握折現率選擇的基本原則。掌握保證折現率與收益額之間口徑一致的要求和技術處理方法。掌握測算風險報酬的累加法和 系數法等具體方法

    5.熟悉安全利率的本質和選取渠道和標準

    6.掌握企業(yè)價值評估市場法、成本法的運用

    7.掌握企業(yè)價值評估收益法，市場法，成本法之間的關系，掌握各種評估方法評估結果之間相互驗證明時的要求和技術處理

    （三）要點說明

    1.企業(yè)及企業(yè)評估價值

    企業(yè)是以盈利為目的，按照法律程序建立的經濟實體，形式上體現為各種要素資產組成并具有持續(xù)經營能力的自負盈虧的的法人實體，發(fā)揮各自特定功能，共同構成一個有機的和平經營能力的獲利能力的載全

    企業(yè)的評估價值是企業(yè)的公允價值。這不僅是由企業(yè)作為資產評估的對象所決定的，而且是由企業(yè)進行價值評估的目的所決定的，企業(yè)價值評估的主要上的是為企業(yè)提供服務命名交易又方對擬交易企業(yè)的價值有一個交清晰的認識，所以企業(yè)價值評估應建立在有效市場假設之上，其揭示的是企業(yè)的公允價值

    企業(yè)評估價值基于企業(yè)的盈利能力，企業(yè)之所以能夠存在價值并且能夠進行交易是由于它們所具有產生利潤（現金流）的能力

    資產評估中的企業(yè)價值有別于賬面價值，公司市值和清算價值。企業(yè)的賬面價值是一個以歷史成本為基礎進行計量的會計概念，可能通過企業(yè)的資產負債表獲得，由于沒考慮通貨膨脹，資產的功能性貶值和經濟性貶值等重要因素的影響，所以企業(yè)資產的賬面價值明顯區(qū)別于上述企業(yè)價值。公司市值是指上市公司全流通股股票的市場價格（市場價格之和）。在發(fā)達的資本市場上，由于信息相對充分，市場機制相對完善，公司市值與企業(yè)價值具有一致性，中國尚處在經濟轉型期，證券市場既不規(guī)范，也不成熟，上市公司存在大量非流通股，因而不宜將公司流通股市值直接作為企業(yè)價值評估的依據，清算價值是指企業(yè)停止經營，變賣所有的企業(yè)資產減去所有負債后的現金余額，這時企業(yè)資產價值就是可為現價值，其不滿足整體持續(xù)經營假設。破產清算企業(yè)的價值評估，不是對企業(yè)一般意義上價值的揭示，該類企業(yè)作為生產要素整體已經失去了盈利能力，因而也就不具有通常意義上的企業(yè)所具的有價值，對破產清算企業(yè)進行價值評估，實際上是對該企業(yè)的單項資產的公允價值之和和進行判斷

    2.收益法評估企業(yè)價值的核心問題

    運用收益法對企業(yè)進行價值評估，關鍵在于對以下三個問題的解決：

    （1）要對企業(yè)的收益給以界定，企業(yè)的收益能以多咱形式出現，包括凈利潤，凈現金流，息前凈利潤和息前凈現金流，選擇以何種形式的收益作為收益法中的企業(yè)收益，直接影響對企業(yè)價值的最終判斷

    （2）要對企業(yè)的收益進行合理的預測，要求評估人員對企業(yè)的將來收益進行精確預測，是不可能的。但是 ，由于企業(yè)收益的預測直接影響對企業(yè)盈利能力的判斷，是決定企業(yè)最終評估值的關鍵因素，所以，在評估中應全面考慮影響企業(yè)盈利能力 的因素，客觀，公正地對企業(yè)的收益做出合理的預測

    （3）在對企業(yè)的收益做合理的預測后，要選擇合適的折現率，合適的折現率的選擇直接關系到對企業(yè)未來收益風險的判斷。由于不確定性的客觀存在，對企業(yè)未來收益的風險進行判斷至關重要，能否對企業(yè)未來收益的風險做出恰當的判斷，從而選擇合適的折現率，對企業(yè)的最終評估值具有較大影響

    3.年金法的計算公式和使用條件

    年金法的公式為：

    用于企業(yè)價值評估的年金法，是將已處于均衡狀態(tài)，其未來收益具有充分的穩(wěn)定性和可預測性的企業(yè)的收益進行年金化處理，然后再把已年金化的企業(yè)預期收益進行收益還原，估測企業(yè)的價值，因此，公式又可寫成：

    4.分段法的計算公式和使用條件

    分段法是將待續(xù)經營的企業(yè)的收益預測分為前后段將企業(yè)的收益預測為會前后兩段的理由在于：在企業(yè)發(fā)展的前一個期間，企業(yè)處于均衡狀態(tài)，其收益是穩(wěn)定的或按某種規(guī)律進行變化，對前段企業(yè)的預期收益采取逐年預測，并折現累加的方法，而對于后段的企業(yè)收益，則針對具體情況并按企業(yè)的收益變化規(guī)律，對企業(yè)后段的預測期收益進行折現和還原處理，將企業(yè)前后兩股段收益現值加在一起構成企業(yè)的收益現值。

    假設以前段最后一年的收益作為后段各年的年金收益，分段法的公式可寫成：

    假設從（n+1）年起的后段，企業(yè)預期年收益將按一固定比率（g）增長，則分段法的公式可寫成：

    5.企業(yè)收益的界定

    在對企業(yè)收益進行具體界定是應首先注意以下兩個方面：

    （1）企業(yè)創(chuàng)造的不歸企業(yè)權益主體所有的收入，不能作為企業(yè)價值評估中的企業(yè)收益，如稅收，不論是流轉還是所得稅都不能視為企業(yè)收益。

    （2）凡是歸企業(yè)收益主體所有的企業(yè)收支凈額，都可視為企業(yè)的收益，無論是營業(yè)收支，資產收支，還是投資收支，只要形成凈現金流入量，就可視為企業(yè)收益

    6.企業(yè)收益的不同口徑的確定依據和方法。

    選擇什么口徑的企業(yè)收益作為收益法評估企業(yè)價值的基礎，首先應服從企業(yè)評估價值評估的目的和目標，即企業(yè)評估的目的的前提下，選擇量能客觀反映企業(yè)正常盈利能力的收益額作為對企業(yè)進行價值評估的收益基礎，對于某些企業(yè)，凈現金流量就能客觀地反映企業(yè)的獲利能力，而另一些企業(yè)可能息前凈現流量更能反映企業(yè)的獲利能力，如果企業(yè)評估的目標是企業(yè)的凈資產價值，使用凈現金流量為直接，即評估人員直接利用企業(yè)的凈現金流量評估出企業(yè)的凈資產價值來，當然，評估人員也可以利用企業(yè)的息前凈現金流量首先估算出企業(yè)總資產價值，然后再從企業(yè)總資產人吉扣減掉企業(yè)的全部負債得到企業(yè)的凈資產價值，是動用企業(yè)的凈現金流量直接估算出企業(yè)的總資產價值，再估算企業(yè)的次資產價值，取決于是企業(yè)的凈現金流量或是企業(yè)的息前凈現金流量更能客觀地反映出企業(yè)的獲能力。掌握收益口徑和表現形式與不同層次的企業(yè)價值的對應的關系，以及不同層次企業(yè)價值之間的關系是企業(yè)價值評估中非常重要的事情

    7.企業(yè)收益預測

    企業(yè)的收益預測，大致分為三個階段，首先，是對企業(yè)收益的歷史及現狀的分析與判斷，其次，是對企業(yè)未來可預測的若干年的預期收益的預測，最后，是對企業(yè)未來持續(xù)經營條件下的長期預期收益趨勢的判斷

    8，企業(yè)收益預測的基本步驟

    企業(yè)預期收益的預測大致可分為以下幾個步驟，評估基準日審計后企業(yè)收益的調整，企業(yè)預期收益趨勢的總體分析和判斷，企業(yè)預期收益預測

    9.企業(yè)評估中選擇折現率的基本原則

    （1）折現率不低于投資的機會成本

    （2）行業(yè)基準收益率不宜直接作為折現率，但行業(yè)平均收益率可作為確定折現率的重要參考指標

    （3）貼現率不宜直接作為折現率

    10.測算風險報酬率時，評估人員應注意的因素：

    （1）國民經濟增長率及被評估企業(yè)所在行業(yè)在國民經濟中的地位

    （2）被評估企業(yè)所在行業(yè)的發(fā)展狀況及被評估企業(yè)在行業(yè)中的地位

    （3）被評估企業(yè)所在行業(yè)的投資風險

    （4）企業(yè)在未來的經營中可能承擔的風險等

    11. 系數法及其步驟

    系數法用于估算企業(yè)所在行業(yè)的風險報酬率。其基本思路是，行業(yè)風險報酬率是社會平均風險報酬率與被評估企業(yè)所在行業(yè)平均估算風險報酬率的步驟為：

    （1）將社會平均收益率扣除無風險報酬率，求出社會平均風險報酬率；

    （2）將企業(yè)所在行業(yè)的平均風險與社會平均風險進行比較，求出企業(yè)所在行業(yè)的 系數；

    （3）用社會平均風險報酬率乘以企業(yè)所在行業(yè)的 系數，便可得到被評估企業(yè)所在行業(yè)的風險報酬率。

    12.企業(yè)價值評估的市場法

    企業(yè)價值評估的市場法就是在市場上找出一個或幾個被評估企業(yè)相同或相似的參照系企業(yè)，分析，比較被評估企業(yè)和參照系企業(yè)的重要指標，在此基礎上，修正，調整 參照系企業(yè)的市場價值，最后確定被評估企業(yè)的價值，其理論依據就是替代原則

    13.企業(yè)價值的評估中的成本法

    在具體運用成本法評估企業(yè)價值時，通常使用加和法，加和法是實現企業(yè)重建技術思路和具體技術手段，是成本法中的一種具體應用方法，加和法具體是指將構成企業(yè)的各要素資產的評估值加總求得企業(yè)價值的方法，企業(yè)重建并對被評估企業(yè)的簡單復制，而主要是對企業(yè)生產能力和盈利能力的重建，因此企業(yè)價值評估的加和法是緊緊圍繞企業(yè)的盈利進行的，所得出的企業(yè)價值就是企業(yè)有形資產 和無形資產的總和減去負債

    14.企業(yè)價值評估中的收益法，市場法和成本法各有特點又有聯系，在正常情況下，企業(yè)價值評估應盡可能使用多種評估方法進行評估，并進行相互驗證。

    十一、資產評估報告

    （一）考試目的

    資產評估報告是資產評估過程與結果的綜合反映，通過對資產評估報告相關知識的考核，測試考生對資產評估報告的基本內容， 編寫技能及制作要求的掌握情況，重點測試考生對資產評估報告有關的基本概念的掌握情況，考核考生制作資產報告的基本能力

    （二）考試基本要求

    1.了解資產評估報告的基本概念，熟悉資產評估報告書的種類及作用，掌握資產評估報告書的基本要素和基本內容

    2，熟悉制作資產評估報告書步驟，掌握制作資產評估報告書技術要點

    3，了解國外資產評估報告的基本要素與披露要求

    4.熟悉資產評估報告書的基本技能

    5.掌握審核，評判資產評估報告書的基本技能

    （三）要點說明

    1.資產評估報告

    資產評估報告，是指注冊資產評估師遵照相關法律，法規(guī)和資產評估準則，在實施必要的評估程序對特定對象價值進行估算后，編制并由其所在評估機構向委托方提交的反映其專業(yè)意見的書面文件

    2.資產評估報告書的作用

    為被委托評估的資產提供作價意見，資產評估報告書是反映和體現資產評估工作情況，明確委托方，受托方及有關方面責任的依據，對資產評估報告書進行審核，是管理部門完善資產評估管理的重要手段，資產評估報告書是建立評估檔案，歸集評估檔案資料的重要來源。

    3.資產評估報告的基本要素

    評估報告類型，委托方，資產占有方及其他評估報告使用者，評估范圍和評估對象基本情況，評估目的，價值類型，評估基準日，假設和限制條件，評估依據，評估程序實施過程和情況，評估結論，聲明，評估報告機構和注冊資產評估師，附件

    4.資產評估報告書的基本內容

    包括三部分基本內容，即資產評估報告書正文及相關附件的基本內容，資產評估說明的基本內容，資產評估明細表的基本內容

    5.資產評估報告書制作的技術要點

    （1）文字表達方面的技能要求，資產評估報告書既是一份對被評估資產價值有咨詢性和公證性作用的文書，又是一份用來明確資產評估機構和評估人員工作責任的文字依據，所以它的文字表達技能要求既要清楚，準確，又要提供充分的依據說明，還要全面地敘述整個具體過程，其文字的表達必須準確，不得使用模棱兩可的措詞

    （2）格式和內容方面的技能要求，對資產報告書格式和內容方面的技能要求，必須嚴格遵循財政部頒發(fā)的資產評估報告基本內容與格式的暫行規(guī)定行事。

    （3）評估報告書的復核及反饋的技能要求，資產評估報告書的復核與反饋也是資產評估報告書制作的具體技能要求，通過對工作底稿，評估說明，評估明累加表和報告書正文的文字，格式及內容的復核和反饋，可以使有關錯誤，遺漏等問題在出具正式報告書之前得到修正。

    對資產評估報告必須建立起多級復核和交叉復核的制度，明確復核人的職責，防止流于形式的復核

    （4）撰寫報告書應注意的事項，資產評估報告書的制作技能除了需要掌握上述三個方面的技術要點外，還應注意以下幾個事項

    1）實事求是，切忌出具虛假報告報告書必須建立在真實，客觀的基礎上，不能脫 離實際情況，更不能無中生有，報告擬定人應是參與該項目并較全面了解該項目情況的評估人員

    2）堅持一致性做法，切忌出現表里不一，報告書文字，內容前后要一致，摘要，正文，評估說明，評估明細表內容與格式，數據要一致

    3）提交報告書時要及時，齊全和保密，在正式完成資產評估工作后，應按業(yè)務約定書的約定時間及時將報告書送交委托方，送交報告時，報告以及有關文件要送交齊全，涉及外商投資項目的對中方資產評估的評估報告，必須嚴格按照有關規(guī)定辦理，此外，要做好客戶保密工作，尤其是對評估涉及的商業(yè)秘密和技術秘密更要加強保密工作

    十二、注冊資產評師職業(yè)道德

    （一）考試目的

    本部分的考試目的是測試考生對注冊資產評估師職業(yè)道德的掌握情況，重點考察生對注冊資產評估師基本職業(yè)道德的要求，以及注冊資產評估具體職業(yè)道德規(guī)范的內容和要求等知識的掌握情況

    （二）考試基本要求

    1.了解注冊資產評估師職業(yè)道德的內涵及共建設的重要性；了解注冊資產評估師基本職業(yè)道德的形成和發(fā)展；熟悉注冊資產評估師職業(yè)道德的基本要素內容

    掌握注冊資產評估師基本職業(yè)道德規(guī)范的要求，掌握注冊資產評估師具體職業(yè)道德規(guī)范的內容和要求，熟悉注冊資產評估師違反職業(yè)道德的行業(yè)自律

    3.了解注冊資產評估師職業(yè)道德修養(yǎng)的概念，了解注冊資產評估師職業(yè)道德修養(yǎng)的主要內容和方法及境界

    （三）要點說明

    1.注冊資產評估師職業(yè)道德的基本要素包括

    （1）注冊資產評估師的職業(yè)道德

    （2）注冊資產評估師的職業(yè)態(tài)度

    （3）注冊資產評估師的職業(yè)責任

    （4）注冊資產評估師的職業(yè)能力勝任

    （5）注冊資產評估師的職業(yè)良知

    （6）注冊資產評估師的職業(yè)注冊資產評估師的職業(yè)榮譽

    （7）注冊資產評估師的職業(yè)紀律

    2.注冊資產評估師違反職業(yè)道德的行業(yè)自律

    注冊資產評估師違反職業(yè)道德的行業(yè)自律主要是指資產評估行業(yè)協(xié)會針對違反職業(yè)道德行為的注冊資產評估師采取的一些追究相關責任和嚴肅行業(yè)紀律的措施，主要包括強制培訓，談話提醒，公開批評或譴責，限期整改， 不給注冊或撤消注冊，開除會員資格等在內的具體帶有懲治性的非法律性質的行業(yè)自律措施，并對相關違法行為，依法轉交有關部門調查處理

    3.注冊資產評估基本職業(yè)道德規(guī)范的要求

    （1）注冊資產評估師遵紀守法的要求

    （2）注冊資產評估師遵守獨立，客觀，公正的要求

    （3）注冊資產評估師具備和勝任執(zhí)業(yè)能力的要求

    （4）注冊資產評估師履行責任的要求

    4.注冊資產評估師具體職業(yè)道德規(guī)范的內容和要求

    （1）注冊資產評估師承接業(yè)務過程的具體職業(yè)道德規(guī)范

    1）不得以個人的名義進行評估業(yè)務的承攬工作

    2）在承攬的接受時，對與委托方或相關當事方存在利害關系時，應主動回避

    3）在接受資評估業(yè)務時，應實事求是地與委托方簽訂規(guī)范的委托合同（協(xié)議），不得采用欺詐、利誘、強迫等不正當手段招攬業(yè)務

    4）不應同時在兩家以上（含）評估機構執(zhí)業(yè)

    （2）注冊資產評估師評定價值過程的具體職業(yè)道德規(guī)范

    1）嚴格執(zhí)行資產評估執(zhí)業(yè)標準和執(zhí)業(yè)程序 ，不得隨意降低執(zhí)業(yè)標準，不得隨意刪減，簡化執(zhí)業(yè)程序

    2）獨立進行專業(yè)判斷，不得以委托方或相關 當事方預先設定的價值量作為評估結果

    3）使用合理的假設

    4）獲取足夠的相關資料和數據，并應當對獲取的資料，數據和評估有關事宜進行充分分析

    5）對參與評估人員的工作進行指示，督促和復核，保證評估人員執(zhí)行執(zhí)業(yè)標準，程序和遵守職業(yè)道德規(guī)范

    6）對需要利用有關專家協(xié)助的情況，采取必要措施來確保專家對該工作的合理性和可信度，并對專家工作結果負相應的責任，

    7）在每個具體的工作過程中形成評估工作底稿

    （3）注冊資產評估師在評估結論披露過程的具體職業(yè)道德的道德規(guī)范

    1）根據相關法律，法規(guī)和資產評估準則出具評估報告，不得出具含有虛假，不實，有偏見的或具有誤導性的分析或結論的資產評估報告

    2）在評估報告中充分披露評估所依據的假設，限制條件和評估相關的必要信息

    3）引導報告者恰當使當使用評估報告

    4）不應在自己未參與或不了解項目的評估報告上簽署，也不得允許他人以本人名義簽署評估報告。

    5）在完成評估任務的整個過程，都不得向委托方或相關當事人索取約定服務費之外的不正當利益

    十三、國際評估準則

    （一）考試目的

    本部分的考試目的是測試考生對國際評估準則的掌握情況，重點考察考生對國際準則中相關評估基本概念評估方法規(guī)定的理解，以及對國際評估準則委員會成立背景等的掌握程度

    （二）考試基本要求

    1.熟悉國際評估準則委員會的成立背景

    2.熟悉國際評估準則的結構體系

    3.掌握國際評估準則中的基本概念

    4.掌握國際評估準則中關于評估方法的論述

    5.熟悉國際評估準則與我國資產評估準則的關系

    （三）要點說明

    1.國際評估準則委員會的產生背景

    （1）20世紀80年代以前資產評估業(yè)在世界范圍內的發(fā)展為成立國際性評估專業(yè)奠定了行業(yè)發(fā)展基礎。

    （2）各國資產評估準則、理論、實務以及專業(yè)術語上差異，不能滿足資本市場和國際經濟界的要求，是促使國際評估準則委員會成立的內在動力。

    （3）國際經濟界對（國際評估準則）的需求，成為際評估準則委員會成立的外部動力。

    2.國際評估準則中與資產相關的概念

    不動產是指實物形態(tài)的土地下和附著于土地上的改良物，包括附著于地面或位于地上的附屬物，不動產所有權稱為"不動產權"，是指包含在不動產中的各種權利，通常由獨立于不動產實體的所有權證明文件體現，如所有權證書，租約等畫龍點睛式文件，不動產的價值是由其效用滿足人們需求和欲望的能力創(chuàng)造的。不動產價值取決于不動產的獨特性，長期存在，地理位置的固定性，土地供應的相對有限性以及特定位置不動產的特殊效用，不動產評估中有許多公認的原則，包括供求原則、競爭原則、替代原則、預期或期望原則、變化原則以及其他原則。

    不動產之外的資產在法律上稱為動產，包括不動產之外的所有有形或無形的資產，這些資產不是永久性地附著于不動產，通常具有可移動性，動產所有權稱為"動產權".

    財產是個法律概念，包括與所有權有關的各權利，在資產評估中，使用"財產"概念時，如果未加進一步限定說明，可以指不動產、動產，企業(yè)價值，財務權益中的任一種或全部。

    資產在一般意義上往往用來表示不動產和/或動產，在資產評估中，資產更多地被理解為是基于某項資產的各種權利的排列與組合。

    評估的經濟概念

    資產評估是個經濟概念，即從經濟意義上說，評估師進行評估對象是資產的有權威"所有者的權利"，而不是有形資產或無形資產本身

    4.評估中的折舊概念

    評估師在資產評估業(yè)務中所使用的折舊概念表示從估計的全新重置成本中扣除的任何部分，這些扣除部分（評估中的折舊）依其產生原因可分為實體性損耗，功能性（技術性）陳舊或經濟性（外部環(huán)境）貶值，評估中的應計折舊應當與市場有關，反映相關的市場狀況

    5.市場、成本、價格和價值概念

    市場是買方和賣方之間在價格機制作下就商品和交易的體系，市場的存在是資產評估能夠得以進行的基礎條件之一。市場意味著買方和賣 主能夠在沒有不合理限制的條件下進行商品或服務交易，交易各方都能根據供求和其他價格確定因素，各方的能力和知識，他們對商品和/或服務效用的理解以及他們各自的需要，欲望等因素做出合理決策，市場可能是地方市場或國內市場，也可是國際市場。

    成本是與生產相關的概念，是為商品或服務所需要的貨幣數額，當商品生產，服務提供完成之后巖層本就成為事實（歷史數據）對于購買者來說，為商品或服務所付出的價格就成為其成本，資產的總成本包括其創(chuàng)建，生產過程中的所有直接，間接成本，如果購買方在收購之后又發(fā)生了附加性資本成本，根據成本會計原理這些費用可增加到歷史成本中，但在資產評估中，根據市場對這些支出費用的效用的認可 程度，這些費用可能會全部在資產的市場價值中反映，也可能不給以反映

    價格是與商品或服務相關的概念，表示就某商品或某項服務所要求的，提供的或支付的貨幣數額，反映了商品和服務進行實際交易的貨幣金額，價格是事實，是一個歷史數據，不論其是否公開披露，由一特定買方，賣方的財務實力，動機或特殊興趣不同，他們?yōu)樯唐坊蚍�務所付出的價格與其他人對該商品或服務價值的認可意見可能有關系，也可能沒有任何關系，一般情況下，價格反映出在特定條件下特定的買方和/或賣方對商品或、或服務價值的認可

    價值是個經濟概念，價值并不是事實，只要根據特定的價值定義在特定的時間內對商品，服務進行交易時最可能形成的價格的估計額，價值的經濟概念反映了在價值的有效日期（基準日），市場（而不特定買或賣方）奪于某人同于擁有某商品或接受某服務而具有的利益的評判

    資產的所有者，經營者，投資者，保險人，清算人和接管人，征稅部門，具有特殊動機的特殊購買方等對同一資產會賦予不同的價值，價值類型有許多種，每種價值類型都有其定義，某些經嚴格定義的價值類型是資產評估中常的價值類型，其他價值類型則適用于特殊場合，封面果明確定義產予以披露，對于評估師而言，在執(zhí)行資產評估業(yè)務時，最重的是確信所評估的價值類型和定義符合特定的評估業(yè)務目的，并明確披露所評估價值的類型和定義，價值定義的改變會使資產所具有的價值產生實質性影響，因此，專業(yè)評估師應避免使用未經限定的價值概念，而應對所涉及的價值類型進行詳細定義

    6.市場價值

    《國際評估準則》中市場價值的定義如下：

    市場價值是自愿買方與自愿賣方在評估基準日進行正常的市場營銷之后所達成的公平交易中，某項資產應當進行交易的價值做主數額，當事人雙方應各精明，謹慎行事，不受任何強迫壓制。

    市場價值在某些國家稱為公開市場價值，是資產評估業(yè)務中最常使用的價值類型，資產評估的目的有許多話，主要包括在財務報告中固定資產的現行價值 或公允價值，產權交易，抵押貸款，法律訴訟，國家征用補償 ，納稅等，在上停評估目的中大都要求評估資產的市場價值，資產的市場價值反映了市場作為一個整體對其效用的認可，而并不僅僅反映其物理實體狀況，某項資產對于某特定市場主體所具有的價值，可能不同于市場或特定行業(yè)對該資產價值的認同，市場價值反映了各市場主本組成的市場整體效用和價值的綜合判斷，不能于特定市場的判斷。

    7.非市場價值

    《國際評估準則》中并沒有給出非市場價值 的定義，非市場價值又稱市場價值以外的價值或其價值，指所有不滿足市場價值定義的價值類型，因此非市場價值不是個體概念，而是一個集合概念，指不滿足市場價值定義的一系列價值類型的集合，主要包括在用價值，持續(xù)使用價值，投資價值，保險價值，納稅價值，剩余價值，清算價值等

    8.《國際評估準則》中關于評估方法的論述

    《國際評估準則》明確提出，成本法，市場法和收益法是資產評估中最常用的三咱基本評估方法，無論評估資產的市場價值還是非市場價值，評估師都需要根據項目具體情況給當選擇評估方法，在選擇評估方法時，評估師應當考試三種基本評估方法在具體項目中的適用性，采用多種評估方法時，應當分析，高速運用多種評估方法得出的評估結論，確定最終評估結果

    成本法建立在這樣一個假設基礎上，即作為購買特定資產的替代選擇，人們可以去建造一個與該資產相同的或具有相同功能的資產，除非有額外的時間支出，風險或其他不方便之處，人們該為特定資產所愿意支付的價格不會超過獲取相同的或具有相似的替代資產的成本。由一趕緊資產或功能較低資產的全新重置成本超過了市場愿意為其支付的價格，評估師在運用成本法進行評估時需要估計折舊（貶值）。當被評估資產處于全新狀態(tài)時，其成本與市場價值最為接近

    市場法又稱市場比較法，銷售比較法，是指通過對與被評估資產相似或可替代資產的分析，以及對購買方為類似資產或可替代資產所愿支付的購買價格的分析，采用必要的比較程序，估算被評估資產的價值，市場法有著較為廣泛的用途，在市場數據充分的情況下該方法的重要性更為突出，通過運用市場法所獲得的相關數據也可能用于成本法和收益法的評估，當市場條件發(fā)生重大變化或波動時，或對很少交易的特殊資產進行評估時，市場法的運用受到限制。

    收益法又稱收益資本化法或利益現值法，通過分析被評估資產的相關 收入和成本費用，將未來收益折現或資本化為估算價值，收益法的理論基礎在于預期原則，即資產的價值是由其預期的未來收益決定的，因此收益法通過對評估對象收益能力的分析確定其價值。

    成本法，市場法和收益法作為資產評估的三大基本方法，反映了三種評估思路，每種評估方法又包括一些具體的運用方法。評估師在進行某項評估業(yè)務時，應當根據其經驗和知識，當地評估準則要求，市場要求，數據的可獲得程序等綜合因素，選取適宜的評估方法，評估師在選用某種評估方法進行評估時，應當考慮其分可以適用的評估方法，這樣做可以給評估師提供一個系統(tǒng)的分析程序，以最終分析，調整不同方法得出結論。

    對于不動產、動產，企業(yè)價值，金融資產等各種資產類型的評估項目而言，三種評估方法都是適用的，但不同類型的資產評估項目所獲得的相關信息資料是不同的，分別反映了各類型資產在其相應市場上的特點。評估師應當收集、分析能夠合理反映被評估資產價值的數據資料，在選取評估方法時應當充分考慮資料的可獲得程度。

    十四、資產評估中的經濟理論基礎

    （一）考試目的

    現代經濟學是一個中心內容，就產研究產品價格是如何決定的。資產也是產品，其價格決定仍然遵循經濟規(guī)律。本部分的考試目的是測試考生對經濟學基礎理論的掌握情況。重點考察考生對經濟學的基本概念、基本原理等基礎知識的掌握程度，測試考生對經濟學基本理論框架的掌握程度，以及利用經濟學基本原理分析問題的能力。

    （二）考試基本要求

    1.掌握市場的基本概念和基本分類；基本掌握市場主體的概念和基本分類；熟悉市場經濟循環(huán)過程。

    2.掌握稀缺的含義，掌握成本的含義；熟悉稀缺、成本與選擇之間的關系。

    3.掌握需求量的定義，供給規(guī)律的內容；掌握需求量變動和需求變動的區(qū)別，掌握影響需求的各種因素；熟悉價格的替代效應和收效應；熟悉需求曲線及其移動。

    4.掌握供給量的定義，供給規(guī)律的內容；掌握供給量變動和供給變動的區(qū)別；掌握影響供給的因素；熟悉供給曲線及其移動。

    5.掌握市場均衡點、均衡價格、均衡數量、市場出清的含義；掌握價格在市場經濟中的功能；熟悉價格偏離均衡水平時市場的調整過程；熟悉均衡的變動，熟悉短缺和剩余的含義。

    6.掌握資產的含義；掌握資產的收益（要素的邊際收益產品）以及決定資產收益的因素；掌握貨幣的時間價值原理。

    7.掌握可貸資金供給的來源和需求的來源；熟悉可貸資金供求決定市場利率的原理。

    8.掌握資產價格的決定因素。

    （三）要點說明

    1.稀缺、成本與選擇的關系，以及對成本的理解。

    稀缺是有限的資源相對于無限的需要而言的。由于稀缺性，人們?yōu)楂@得一種利益必須支付相應的成本，從而必須在各種替代性目標之間以及實現某種目標的各種替代性手段之間做出選擇。選擇受成本的約束，例題的選擇要求收益大于成本。

    對成本的理解要注意以下三點：

    （1）特定資源往往有很多種用途，但并非都構成某種用途的成本。只有該用途的最優(yōu)替代利益才構成它的成本。

    （2）對于同一選擇，不同的人對他放棄的利益有不同的評價，也就有不同的成本。

    （3）成本并不是都能以貨幣計量的。

    2.產品價格

    在產品市場，家庭和企業(yè)分別作為產品的需求者和供給者，其行為共同決定了產品的價格。

    由于價格的替代效應和收入效應，一種商品的需求量與其價格成反方向變動關系，這被稱為需求定律。在平面直角坐標系中得到向右下方傾斜的個人需求曲線，需求曲線本身的位置和形狀又受到若干因素的影響，將某種商品的個人需求曲線水平加總，就可以得到一條向右下方傾斜的市場需求曲線。

    一種商品的供給量與其價格成正向變動關系，被稱為供給規(guī)律，并在平面圖中表現為向右上方傾斜的供給曲線。供給曲線本身的位置和形狀受企業(yè)成本的影響，包含若干具體因素。

    給定市場需求曲線和市場供給曲線，決定了某商品的市場均衡價格和數量。通過價格的自由變動，市場能夠自動地實現均衡，消除短缺和剩余。

    而市場需求（曲線）或市場供給（曲線）的變動，會改變市場均衡，使均衡價格和均衡數量變化。

    市場機制的核心是自由變動的價格，它傳遞著供求變動的信號，并通過對生產者和消費者的激勵－約束，引導資源優(yōu)化配置和產品的合理分配。

    3.資產及其需求

    所有能夠長期提供收益流的物品，都可以視為資產。在經濟理論上，資產、資本、財產和財富并無實質性的不同。

    企業(yè)愿意為某種要素支付的最高報酬或企業(yè)對某要素的需求價格取決該要素能夠給企業(yè)帶來的收益，即該要素的邊際收益產品。這又取決于該要素的生產率和市場上對其所提供的產品需求。

    資產能夠在未來一段時期不斷地為其使用者帶來，因此，必須通過貼現，將其未來收益轉化為當前收益。

    4.利率的決定

    通常以市場利率對未來資產收益貼現。市場利率決定于可貸資金的供求。

    可貸資金的供給來自家庭儲蓄及貨幣供給量。在一定的收入下，家庭在消費與儲蓄之間進行選擇，決定儲蓄的數量。可貸資金供給量與利率正相關。

    可貸資金的需求量來自企業(yè)投資需求和家庭消費需求。企業(yè)需要借入資金用于購買生產要素，家庭借貸使未來消費得以提前。可貸資金需求量與利率負相關。

    可貸資金的供給和需求共同決定了市場利率。利率的自動使得資金供求實現均衡。

    5.資產價格的決定因素

    資產價格決定于資產的需求和供給。二者背后的決定因素是資產預期收益流的貼現。

    資產的收益流是未來的，未來的收益流也是未知的。當事人只是根據對未來收益流及市場貼現率的做出對某項資產的價值評判。由于這種預期不可能準確，只有在一個充分發(fā)育的大量買者和賣者參與交易的市場，才有可能為相關資產確定出真實的價值或價格。